Налогообложение доходов полученных от сдачи в аренду жилья.

26.05.2018 Категория: Рекомендации гражданам/ Просмотров: 6672 Комментариев: 1

В соответствии со ст. 810 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) по договору найма (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

Хотелось бы сразу обратить внимание на то, что  существуют некоторые особенности и отличия в налогообложении круга лиц, которые участвуют в арендных правоотношениях.

Рассмотрим наиболее распространённую ситуацию - когда арендодателем и арендатором выступают физические лица, не имеющие статус предпринимателя.

Так, если физическое лицо-арендодатель в 2015 году сдает квартиру в аренду физическому лицу-арендатору, который не является субъектом хозяйствования, то налог на доходы физических лиц арендодатель должен платить ежеквартально в течение 2015 года. При этом налоговую декларацию следует подать до 01.05.2016 года. Такие доходы от предоставления в аренду квартиры подлежат налогообложению по ставке 15% (в соответствии с п.167.1 ст.167 Налогового кодекса Украины (НКУ), если же сумма доходов в календарном месяце превышает десятикратный размер минимальной заработной платы (для 2015 года – 12180 гривен), к сумме такого превышения применяется ставка 20 %.

Необходимо отметить, что доходы от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и / или пользование) включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога. В случае, если арендатор является физическим лицом, которое не является субъектом хозяйствования, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является плательщик налога — арендодатель.

Арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в течение 40 календарных дней после последнего дня такого отчетного квартала. При этом, сумма полученного дохода, сумма уплаченного в течение отчетного налогового года налога и налогового обязательства по результатам такого года отражаются в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах.

В случае нотариального удостоверения договора аренды объектов недвижимости нотариус обязан направить информацию о таком договоре контролирующему органу по налоговому адресу налогоплательщика-арендодателя. При этом, нотариус несет ответственность, предусмотренную законом за нарушение порядка и / или сроков представления указанной информации.

Особенности начисления и налогообложения доходов от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилой наем определен ст. 170 Налогового кодекса Украины.

Важно также обратить внимание на то, что:

пп. 170.1.2 ст. 170 НКУ предусмотрено, что при аренде у физического лица дома, квартиры, нежилых помещений и других объектов недвижимости объект налогообложения определяется исходя из величины арендной платы (согласно договору аренды), при этом он не может быть меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа рассчитывается в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.10 г. № 1253, по формуле

П = Об х Р

где П – минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество, грн.;

Об – общая площадь арендованного недвижимого имущества, м2;

Р – минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, которая должна быть установлена органом местного самоуправления, на территории которого расположена арендуемая недвижимость, и обнародована в СМИ до начала отчетного налогового года.

К примеру, в столице, решением Киевского городского совета “Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц” от 2 октября 2013 года  N 42/9630 (с изменениями и дополнениями, внесенными решением Киевского городского совета от 21 апреля 2015 года  N 420/1285) установлена минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц в размере 8,91 грн. (с НДС).

Указанным решением, в зависимости от местонахождения объекта недвижимого имущества в зонах охраны культурного наследия, который определяется в соответствии с историко-архитектурным  планом города Киева, а также в зависимости от функционального использования объекта недвижимого имущества установлены дополнительные коэффициенты к минимальной стоимость месячной аренды.

К тому же, установлен минимальный размер платы за пользование жилым помещением по договору поднайма в размере 6,13 грн. (с НДС) за 1 кв. метр, с учетом статьи 95 Жилищного кодекса Украинской ССР.

Таким образом, минимальный размер налога от сдачи в аренду собственного жилья, для г.Киева составляет:

Квартиры

Площадь жилья, кв.м.

Минимальный ежемесячный размер арендной платы, грн.

Минимальный ежемесячный размер налога, (15%) грн.

однокомнатные

30 -70

267,3-623,7

40,10 – 93,56

двухкомнатные

40 - 90

356,4 -801,9

53,46 – 120,28

трьохкомнатные

60 - 120

534,6-1069,2

80,20- 160,40

Рассмотрим иную распространённую ситуацию - когда арендодателем является  и физическое лицо имеющее статус предпринимателя.

Как утверждают налоговики, эти лица, имеют право оптимизировать своё налогообложение путём избрания упрощенной системы – единого налога (третьей группы). Единственным исключением из этого является сдача в аренду жилых помещений, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров (в соответствии с п.291.5. НКУ  - такие предприниматели не могут быть плательщиками единого налога).

Ставка единого налога для плательщиков третьей группы установлена в размере 4% дохода ( п.293.3 ст.293 НКУ)

При этом, плательщики единого налога третьей группы должны также ежеквартально уплачивать единый социальный взнос в размере 1434,51 гривны (пример: 4 квартала 2015 года), что составляет 478,17 гривен в месяц.

Таким образом, можно без лишних сравнений ответить на вопрос, что для минимальной арендной платы уплата налогов в статусе предпринимателя плательщика единого налога третьей группы не является оптимальной, в связи с тем, что размер уплаты единого социального взноса превышает размер налога с дохода физического лица не имеющего статус предпринимателя.

Однако, если подойти к рыночным цифрам, ситуация по налогообложению имеет другой вид.

Так, ссылаясь на сайт: http://news.finance.ua/ru/news/-/355877/za-mesyats-tsena-arendy-kvartir-v-kieve, который содержит информацию о стоимости аренды квартир в Шевченковском районе г. Киева, можно произвести расчет размера налога от сдачи в аренду жилья

квартиры

ежемесячный размер арендной платы.

ежемесячный размер налога, (15%) грн.

однокомнатные

$362 – 7900 гривен

1185

двухкомнатные

$604 -13200 гривен

1980

трёхкомнатные

$683 -14500 гривен

2175

 

Для сравнения, предприниматель - плательщик третьей группы единого налога, из указанных выше размеров арендной платы будет вынужден провести отчисления в следующих размерах:

квартиры

ежемесячный размер арендной платы.

ежемесячный размер единого налога (4%), грн.

единый социальный взнос, грн

Всего:

однокомнатные

7900 гривен

316

478,17

794,17

двухкомнатные

13200 гривен

528

478,17

1006,17

трёхкомнатные

14500 гривен

580

478,17

1058,17

 

Таким образом, как говорит ведущий телепрограммы «Ревизор»: “я бы рекомендовал” гражданам занимающимся сдачей в аренду собственного жилья  оптимизировать своё налогообложение путём регистрации в статус предпринимателя и избрания упрощенной системы налогообложения – единого налога (третьей группы).

Учитывая актуальность данной темы арендных отношений и налогообложения хотелось бы  осветить ещё несколько связанных вопросов, таких как: налогообложение арендных отношений, сторонами которых выступают юридические и физические лица, ответственность за неуплату налогов, риски связанные с ненадлежащим юридическим оформлением документов при аренде и т.п. Однако, указанные вопросы являются весьма ёмкими и будет правильнее изложить их в последующих статьях, которые опубликуем на странице нашего сайта в ближайшее время.

С Уважением старший партнер АО «Dominus Litis»

Петр Поздняков.

т.0954887339, 0989554558

Комментариев: 1
avatar
weteranh
Интересно, на каком основании государство накладывает лапу на частную собственность и при чем тут налоги? Граждане на это требование отреагируют правильно.
avatar