Пути разрешения проблемы обманутого инвестора жилищного строительства.

24.04.2018 Категория: Рекомендации гражданам/ Просмотров: 904 Комментариев: 0

В последнее время всё более популярным способом разрешение жилищной проблемы является инвестирование (вложение финансовых средств) в строительство многоэтажных жилых домов.

И причин для этого существует немало.

Во–первых: этот способ гораздо выгоднее в экономическом плане по сравнению с покупкой вторичного жилья, поскольку вложения в строительство на этапе огражденной строительной площадки с закладкой фундамента, как минимум в полтора - два раза менее затратнее по сравнению с покупкой готовой квартиры, которая не каждому по карману.

Во-вторых: большинство компаний застройщиков предлагают (заманивают) потенциальных покупателей (инвесторов) различными программами по кредитованию или рассрочке платежей.

В–третьих: люди имеют естественное желание быть хозяевами новой квартиры, в новом жилищном комплексе, со всеми так называемыми благами указанными в рекламных проспектах.

Покупать квартиры в новостройках можно несколькими способами:

- так на начальных этапах строительства такими способами могут быть участие в Фонде финансирования строительства (ФФС), покупка целевых облигаций и другие формы инвестиционных договоров;

- на более поздних этапах (в случае примерной 70-80 процентной готовности дома к сдаче в эксплуатацию) жилищно-строительные компании зачастую используют  договора купли-продажи имущественных прав на квартиры или же предварительные договора купли-продажи квартир.

Однако, не буду останавливаться на описании правовых  механизмов  указанных выше способов вложения средств в строительство, их суть  достаточно понятна - покупатель обязуется уплатить в определенный срок полную стоимость жилья, а застройщик - передать жилье в собственность в установленные в договоре сроки.

Все казалось бы просто и вроде бы надежно - стройка идёт, люди работают, отдел продаж жилищного комплекса неперестанно заманивает «последним акциионным предложением»,  если бы жизнь не вносила свои коррективы.

Факторов так называемого «риска вложений» очень много, такие как недобросовестность застройщиков, экономические кризисы в стране, смена политической ситуации как в регионе, так и в целом в стране, на которые часто списывают все проблемы и халатность, а также юридические ошибки при оформлении отношений между конечным инвестором и застройщиком.

Стоит отметить, что во всём этом, основной, в большинстве случаев, проблемой является несостоятельность  завершить строительство и ввести объект (жилой многоквартирный дом) в эксплуатацию. Очень часто строительство жилых домов просто «замораживается» в связи с отсутствием средств у компании - застройщика.

При таком положении дел, зачастую возникают случаи, когда застройщики становятся на путь «мошенничества», посредством которого происходит дополнительное финансирование без малейших затрат.

Подобных схем может быть много, но наиболее распространённой являться привлечение второго, а порой и третьего покупателя на одну и туже квартиру (многократная перепродажа).

Объясняется это тем, что в ситуации в покупкой недостроенной квартиры (квартиры находящейся в доме не введённом в эксплуатацию)  проверить застройщика, на предмет проданных  (с будущими собственниками)  квартир практически не представляется возможным. Практически отношения строятся только на доверии покупателя к застройщику.

Если же проблема со «вторичной перепродажей» возникает, инвестор имеет возможность защиты своих вложений несколькими способами, начиная с обращений в правоохранительные органы и оканчивая защитой своих интересов в суде.

Однако, выбрав путь защиты вложенных финансов и борьбы с недобросовестными застройщиками необходимо понимать его конечный результат и возможность реализации.

К примеру, обращение за помощью к правоохранительным органам, с целью возбуждения уголовного производства в отношении должностных лиц компании застройщика не всегда приведёт к желаемому результату. Порой, такие «рычаги давления» могут сыграть злую шутку – «замораживание» строительства, банкротство компании и выведение теневыми каналами из неё денежных средств. 

При этом, как мы понимаем, у инвестора не является основной целью наказание каких-то руководителей застройщика, его цель – скорейшее получение ожидаемого жилья.

Другим вариантом защиты своих прав является расторжение договора и попытаться взыскать средства, направленные на инвестирование строительства. Но, скорее всего и это окажется бесполезным. Поскольку, даже если суд примет решение в пользу инвестора, вероятность того, что у фирмы - застройщика будут подлежать взысканию активы, ничтожно мала.

            На наш взгляд, наиболее действенным из способов защиты своих вложений (инвестирования) является признание в судебном порядке права собственности на имущественные права.

Обоснованием защиты посредством признания имущественного права на объект инвестирования (недостроенную  квартиру) служит положение статьи 16 Гражданского кодекса Украины, в соответствии с которым, каждый человек имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного и имущественного права и интереса.

Признание имущественного права на объект даёт инвестору в будущем возможность как-то идентифицировать свою квартиру среди других, если на нее будет претендовать другое лицо.

Это подтверждает Верховный Суд Украины в своём постановлении от 30 января 2013 года № 6-168цс12 определяя имущественное право как «право ожидания», по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и удостоверяющее правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.

Конечно, признание прав на квартиру как объект инвестирования не наделяет инвестора правомочиями собственника, но закрепление таких прав в судебном порядке - первый шаг к признанию права собственности на квартиру.

Целесообразность данного способа защиты заключается в том, что в случае возникновения спорных правовых требований по одной квартиры в нескольких инвесторов или появления нового застройщика шансы признании права собственности на квартиру или получение компенсации от нового застройщика значительно увеличиваются. Однако следует помнить о том, что решение этого вопроса не стоит откладывать «в долгий ящик», поскольку ваши оппоненты (последующие покупатели вашего жилья) имеют возможность разрешить эту проблемы первыми.

В любом случае без грамотной юридической оценки сложившейся ситуации, ошибки могут дорого стоить, да и просто затягивание процесса в создавшихся обстоятельствах неразумно.

С Уважением старший партнер АО «Dominus Litis»

Петр Поздняков.

т.0954887339, 0989554558

Комментариев: 0
avatar